De recente woonprotesten tonen dat de toenemende vraag naar woningen langzaamaan een kookpunt bereikt. Maar hoe kunnen we meer woningen kwijt binnen het bestaande stedelijk weefsel mét ruimte voor inclusiviteit, duurzaamheid en flexibiliteit?
Om hierover in gesprek te gaan organiseerde AIR op 28 oktober in samenwerking met ‘Superrrrdam!’ een expertmeeting over de potentie van het daklandschap voor de verdichtingsopgave van Rotterdam, gevolgd door een presentatie van de dakenkaart ‘Superrrrrdam! – penthouses for the people’.
Joep Klabbers, eigenaar van Zoarchitecten en initiatiefnemer van Superrrrdam! trapt de expertmeeting, met deelnemers vanuit de overheid, het onderwijs en ruimtelijk ontwerpers, af met een korte inleiding over de ontstaansgeschiedenis van de kaart van het Rotterdamse daklandschap.
Waarom die er volgens hem moest komen? Omdat deze er nog niet was! Na een artikelenreeks over het dak als braakliggende bouwgrond is Joep een heus dakenfestival begonnen: de Rotterdamse Dakendagen. Maar helaas leidde dit niet direct tot DakenDaden: slechts twee procent van de beschikbare platte daken wordt nu gebruikt.
Daarom heeft hij samen met Yvonne Rijpers, zelfstandig projectmanager, en bureau Superworld data over de potentie van de daken van de Rotterdamse binnenstad verzameld binnen drie kaders: financieel, technisch en juridisch.
Financieel: in theorie is het mogelijk om ieder gebouw op te toppen, echter wegen de kosten hiervan niet altijd op tegen de baten. Hoeveel mag een optopping maximaal kosten?
Technisch: hoe hoger het bestaande gebouw, hoe meer gewicht eraan kan worden toegevoegd. In principe kan de constructie van ieder gebouw circa 10 procent extra gewicht dragen. Wat zeggen bouwjaar, energielabel en bouwsysteem over de optoppotentie? Juridisch: het bestemmingsplan geeft voor ieder gebouw de functie en maximale hoogte aan. Maar tot welke hoogte mag er volgens het bestemmingsplan worden gebouwd? En wat is er mogelijk binnen beschermde stadsgezichten?
Al deze vragen zijn in samenwerking met Superworld visueel gemaakt in een, door 75B fraai ontworpen kaart die het beschikbare bouwareaal op de daken in de Rotterdamse binnenstad in kaart brengt.
In één oogopslag wordt de potentie van de 18,5 vierkante kilometer aan plat dak van Rotterdam getoond. De conclusie hiervan is dat er zo’n 59.000 woningen kunnen worden toegevoegd, zonder te hoeven slopen!
Niet alleen is de beschikbare ruimte in kaart gebracht; ook zijn vijf casestudies uitgewerkt voor evenveel verschillende eigendomsvormen: voor de particulier, de vve (vereniging van eigenaren), de ontwikkelaar, de woningcorporatie en het overheidsvastgoedbedrijf.
Ieder van deze eigenaars heeft immers andere wensen en belangen wat resulteert in een andere opbouwtypologie. Een vereniging van eigenaren kan bijvoorbeeld de opbrengst van een dakopbouw gebruiken om de rest van het gebouw te verduurzamen terwijl de particulier op dezelfde locatie groter kan gaan wonen of juist een kleine unit voor een thuiswonend kind kan toevoegen.
Binnen de huidige woningcrisis biedt het dak volgens de studie een betere oplossing dan de ‘obese stedenbouw’ die momenteel vaak wordt bedreven wanneer binnenstedelijk wordt gesloopt en hoger en dikker teruggebouwd. Er wordt nu namelijk niet voor íedereen gebouwd terwijl bewoners het liefst wel in hun eigen buurt blijven wonen. Juist een flexibele woonlaag op het dak van de stad biedt legio kansen om richting de benodigde één miljoen extra woningen in Nederland te komen.
Hier komt de activistische ondertitel van de kaart vandaan: Penthouses for the People!
Natuurlijk zijn er ook nog genoeg uitdagingen om tot de daadwerkelijke uitvoering van deze plannen te komen. Denk alleen al aan regelgeving, geluidsoverlast, brandveiligheid en toegankelijkheid bij bestaande hoogbouw. Er is daarnaast een ware strijd om de ruimte op het dak begonnen: wordt het dak gebruikt als groene buitenruimte, wordt er energie opgewekt, wordt er gewoond of vindt er waterberging plaats?
Hiervoor mist een grotere visie en Superrrrdam! poogt deze discussie aan te wakkeren. Om te voorkomen dat het dak enkel voor de elite bereikbaar wordt, waar ze zich dan in feite zelfs fysiek boven de massa bevindt, zijn de vijf concepten uitgewerkt. Er moet niet slechts één gigantisch type penthouse worden toegevoegd zoals in bijvoorbeeld Manhattan veel is gebeurd.
De verwezenlijking van dakplannen kan enkel plaatsvinden als voor iedere stakeholder een winst te behalen valt: een voorbeeld is dat de opbrengst van de opbouw voor de renovatie van de rest van het gebouw wordt aangewend of dat bijvoorbeeld bovenop de dakopbouw een door alle bewoners te gebruiken openbare ruimte wordt toegevoegd. Ook de plint speelt een belangrijke rol voor het succes van een dakopbouw. Er moet worden nagedacht over extra ruimte voor parkeren en het plaatsen van meer fietsenstallingen zonder dat dit tot verrommeling van de buitenruimte leidt. Soms kan de plint zelfs al verbeteren door enkel het tonen van de opbouw vanaf de begane grond. Maar er zijn natuurlijk ook situaties denkbaar waarbij het buiten het zichtveld plaatsen van de dakopbouw de voorkeur geniet. Of denk aan het langs de gevel laten groeien van klimplanten die plint en dak fysiek met elkaar verbinden.
De overheid kan een grote rol spelen bij de totstandkoming van deze dakenrevolutie. Een apart dakenloket waar particulieren en VvE’s met al hun vragen naartoe kunnen, maakt optoppen al laagdrempeliger. Vanuit de praktijk blijkt dat ondoorzichtige regelgeving nu vaak nog een te grote barrière vormt voor realisatie. Ook missen particulieren de technische know-how die nodig is voor een dergelijke verbouwing en schrikken daardoor terug. Een goede, professionele begeleiding en een gedegen participatietraject vergroot de slagingskans aanzienlijk.
Echter schrikken VvE’s nu al van de hoge kosten van bestaande verduurzamingsplannen wat niet zelden tot ruzie leidt, laat staan van de kosten van optoppingsplannen die ook al snel in de tonnen lopen. Toch kunnen woningcorporaties, grote partijen zoals pensioenfondsen of ontwikkelaars met aansprekende én openbaar toegankelijke pilotprojecten andere gebouweigenaren over de streep trekken om ook iets met het dak te gaan doen.
En hier kan de ruimtelijk ontwerper een grote rol spelen: door ze te helpen met een goede verbeelding en kwalitatieve uitwerking van de plannen. Toon de integrale toegevoegde waarde van het gebruik van het braakliggende daklandschap en denk niet in beperkingen! Dit begint natuurlijk met laten zien waar de mogelijkheden voor optopping liggen: een mooie prestatie van Superrrrdam!.
Zie voor meer informatie over Superrrrdam of het bestellen van de kaart op de website van Zoarchitecten
Joep Klabbers en Yvonne Rijpers (Superrrrdam), maken deel uit van het programma Het dak op: Dakenvisie op het Stadmakerscongres, zij gaan hierin onder leiding van moderator Bas Mastboom in gesprek over de vraag wat nodig gaat zijn voor het creëren van de Dakenvisie van Rotterdam.